王丽新

　　2月25日，杭州迎来年后第三次土拍，共出让3宗宅地，平均溢价率为45.6%。开年以来，“京沪深杭”等多城地盘商场出现明显变化，频现房企溢价买地时势。

　　2月份以来，上海4宗地、杭州3宗地均出现溢价，其中多宗溢价率超30%；苏州工业园区宅地竞价122轮，溢价率达22%；郑州土拍出现民营房企以溢价率27%拍下某涉宅用地的情况……另据中指操办院统计，本年1月份，百强房企拿地总数为1210.7亿元，同比增长41.4%，相较上年同时由负转正。

　　在笔者看来，与畴前两年房企主动“缩表”、地盘多以“底价成交”以至流拍的冷清方位比拟，面前商场出现积极变化，房企重燃拿地眷注，有三大新投资逻辑值得关注。

　　第一，房企投资从押注大盘转向细腻中低总价、详情味更强的“小而好意思”地块，鼓励行业向“品性化设备”转型。在大设备期间，多地有造新城谋略，设备商通过勾地模式好像革新设备模式投资百亿元大盘时势百鸟争鸣。如今则统统不同，除一丝数高总价地块外，低容积率且地段较好的中小限度宅地，更得当商场需求。

　　近期，上海、郑州、苏州等地拍出的高溢价地块亦多呈现“低总价、低密度、详情味高”的特色，这类涉宅地块具有限度适中、设备周期短、资金回笼快的“加分”上风。

　　据CRIC（中国房产信息集团）监测30个要点城市待售地块起拍总价数据来看，抑止2025年2月初，15亿元以下地块占比上涨，较2024年同时上涨了21个百分点。这一变化既契合面前房企对里面拿地投资的风险管控逻辑，也为建设高舒限度的“好屋子”提供空间，供需双向感性适配，反馈出行业从“限度膨胀”向“质料升级”的积极转向。

　　第二，房企拿地从“限度至上”转向“算得过账”，重构行业利润逻辑。与上一轮周期中“不计成本冲限度”式抢地不同，面前房企即即是溢价拿地，也更强调财务安全和利润空间。

　　面前，高能级城市中枢性块备受细腻，但三四线城市地盘仍多以底价成交。这背后有三大动因，一是房企对投资拿地合座较为严慎，共鸣是押注中枢城市“安全金钱”，即聚焦区域韧性更强的要点城市好像中枢性块投资，打“金钱保卫战”；二是挤出更高利润空间，比如目下某些房企拿地会建立清高净利润率5%以上、IRR（里面收益率）15%以上的硬谋略，以期样式结转时有更好的利润率，缓解上一个周期毛利率较低的困境；三是更隆重“错峰”逆周期拿地，当下行业正处于转型期，中枢城市地价较2021年峰值已回调约15%，财务盘面稳健的“三好生”将其视为“低成本扩储窗口期”，竞争敌手较少，恰所以相对较低成本加快“补仓”的好时机。

　　第三，房地产融资环境渐渐改善，房企拿地资金池转向“回补”，助践诺业成立信用。开年以来，多家房企已密集抛开赴债谋略，多则有高达90亿元的公司债，少则有10亿元的中期单据。此外，民营房企融资也大开了新方位。1月份，滨江集团、新但愿地产以及好意思的置业等3家民营企业共计刊行29亿元信用债。

　　在国内成本商场，干系部门正加纵容度用好房地产各项融资器具“组合拳”，清高万般房企不同范例、不同阶段的合理融资需求。在国外好意思元债商场，亦有“破冰”之举。2月份，绿城中国控股有限公司（以下简称“绿城”）公告称拟刊行3.5亿好意思元债，这是当时隔三年再度刊行好意思元债。从统共行业来看，自2022岁首房地产商场插足深度编削后，内资房企大限度刊行无典质好意思元债券极为目生。绿城此举，标明国际投资者对优质房企的信心有所回升‌。

　　国表里融资环境合手续得回改善，重叠楼市企稳复苏，双向增厚房企现款流蓄池塘，缓解其流动性压力，促使其多余力重回投资拿地通谈，成立行业信用。

　　瞻望翌日，跟着计谋效应的进一步开释和商场信心的渐渐复原，房企的拿地力度有望陆续加大。但如安在拿地与风险之间找到均衡，仍需企业敬畏商场规则，感性投资，鼓励房地产行业走上健康发展之路。

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